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Was ist eine Leibrente?

Was ist eine Leibrente?

Die Leibrente kann als eine Immobilienrente ausgelegt werden, die sogenannte Immobilienleibrente. Sie ermöglicht es ehemaligen Eigentümer:innen, in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus zu verbleiben und gleichzeitig eine lebenslange Rente zu beziehen. Das klappt, wenn Senior:innen ihr Eigentum übertragen. Doch welche Rechte und Pflichten gehen mit dieser Leibrente einher?

Wir verraten Ihnen, wann sich das Modell lohnt und welche Leibrentenanbieter es gibt.

Das Wichtigste in Kürze

Die Leibrente ist eine spezielle Form der Altersabsicherung.
Bei der Immobilienleibrente veräußern Eigentümer:innen ihre Immobilie im Gegenzug für eine monatliche Zahlung.
Senior:innen nutzen die Leibrente, um ihre gesetzliche Rente aufzubessern und gleichzeitig in ihrer Immobilie wohnen bleiben zu können.
Interessierte können zwischen der klassischen, abgekürzten und verlängerten Leibrente wählen.
Die Höhe der Leibrente orientiert sich unter anderem an dem Alter der Leibrentner:innen und dem Wert der Immobilie.
Der Ertragsanteil ist bei der Leibrente steuerpflichtig.

Leibrente: Definition und Arten

Bei der Leibrente handelt es sich um eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die Empfänger:innen bis zu einem ausgewählten Ereignis, in der Regel bis zum Versterben, erhalten. Sie ist hierzulande in § 759 ff. BGB geregelt.

Sie geht mit einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse einher. Leibrentenempfänger:innen erhalten im Gegenzug für die Veräußerung des Eigenheims ein lebenslanges Wohnrecht sowie entweder eine einmalige Zahlung oder monatliche Beträge.

Bei der bekanntesten Form, der Immobilienleibrente, wechseln Immobilien die Besitzer:innen, doch Verkäufer:innen erhalten bei der Übergabe die Zusicherung auf ein lebenslanges Wohnrecht. Beides wird vertraglich im Grundbuch verankert. Daneben gelten steuerrechtlich auch andere Rentenformen als Leibrenten:

Altersrente
Erwerbsminderungsrente
Erwerbsunfähigkeitsrente
Berufsunfähigkeitsrente
Hinterbliebenenrenten als Witwen- / Witwerrente
Waisenrente oder
Erziehungsrente

Welche Ziele hat die Leibrente?

In erster Linie dient die Immobilienverrentung dazu, im Alter in den eigenen vier Wänden der abbezahlten Immobilie zu wohnen, auch wenn die Rente eigentlich nicht für den Unterhalt des Hauses ausreicht. Dass Senior:innen nicht mehr in der Lage sind, ihr Eigentum im Alter weiter zu bewohnen, kommt nicht selten vor. Gründe dafür gibt es viele. Häufig bringen die Hausnebenkosten oder die gestiegenen Energiepreise Betroffene in eine knifflige Lage.

Die Leibrente kann Senior:innen das Verbleiben in den eigenen vier Wänden ermöglichen. Auch mit Blick auf eine Pflegebedürftigkeit ist das oft sinnvoll. Schließlich bietet sich eine selbstgenutzte Immobilie meist auch für die häusliche Pflege an. Pflegende Angehörige und ein ambulanter Pflegedienst können dabei unterstützen.

Welche Immobilienleibrente ist die richtige für mich?

Immobilienleibrenten sind nicht alle gleich. Sie können hier zwischen der klassischen Variante, einer abgekürzten oder verlängerten Leibrente wählen. Wichtig: Informieren Sie sich vor dem Verkauf unbedingt über die jeweiligen Vor- und Nachteile.

1. Klassische Leibrente

Wenn Sie sich für die klassische Leibrente entscheiden, profitieren Sie nach dem Immobilienverkauf von einer regelmäßigen Zahlung bis zu Ihrem Lebensende. Sie erhalten mit dieser Form also die Gewissheit einer lebenslangen Absicherung. Doch Vorsicht: Falls der Betroffene unerwartet früh ablebt, geht das Haus oder die Wohnung meist weit unter dem tatsächlichen Wert an den neuen Eigentümer.

2. Abgekürzte Leibrente

Die abgekürzte Leibrente, auch Höchstzeitrente genannt, ist ebenfalls an regelmäßige Zahlungen gekoppelt. Ehemalige Immobilienbesitzer:innen erhalten hierbei deutlich höhere Summen als bei der klassischen Variante. Der Haken ist allerdings, dass die Dauer der Zahlungen begrenzt ist – hier ist die vereinbarte Höchstlaufzeit entscheidend. Für Sie bedeutet das: Sie erhalten über einen vereinbarten Zeitraum, beispielsweise 25 Jahre lang, eine monatliche Zahlung. Ihr Wohnrecht erlischt nicht nur mit dem Versterben, sondern auch nach dem Erreichen der Höchstlaufzeit. So kann es passieren, dass die vorherigen Eigentümer:innen später ohne Eigentum, Wohnrecht und regelmäßige Zahlungen auskommen müssen. Zumindest dann, wenn sie die Höchstlaufzeit „überleben“.

3. Verlängerte Leibrente

Bei der verlängerten Leibrente (Rentengarantiezeit) zahlen Käufer:innen über einen garantierten Zeitraum hinweg. Auch wenn die ursprünglichen Immobilieneigentümer:innen versterben, kann die Zahlung weiter erfolgen – in dem Fall erhalten die Erb:innen die noch ausstehenden Beträge.

Varianten der Leibrente

Variante	klassische Leibrente	abgekürzte Leibrente (Höchstzeitrente)	verlängerte Leibrente (Rentengarantiezeit)
So funktioniert’s	regelmäßige Zahlung gegen einen Wert, die an das Leben einer Person gebunden ist	regelmäßige Zahlung gegen einen Wert, die an das Leben von 1–2 Personen gebunden ist vereinbarte Höchstlaufzeit	regelmäßige Zahlung gegen einen Wert, die an das Leben von 1–2 Personen gebunden ist vereinbarte Mindestlaufzeit
Pluspunkte	lebenslange Absicherung bester Kompromiss	höhere Rente als bei der klassischen Leibrente nach dem Ende der Laufzeit endet die Rentenzahlung höchste Leibrente	lebenslange Absicherung und bei Ableben Weiterzahlung der Leibrente an die Erben bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit mit Garantiezeit ist die Leibrente geringer als ohne Rentengarantiezeit je länger die vereinbarte Mindestlaufzeit, umso niedriger die Leibrente beste Absicherung

Quelle: https://www.haus.de/geld-recht/leibrente-immobilie

Immobilienleibrente: Wer ist der Eigentümer?

Wenn Verkäufer:innen mit Käufer:innen eine Immobilienleibrente vereinbaren, wechselt die Immobilie den Besitz. Wie auch bei einem klassischen Immobilienverkauf geht das Haus oder die Wohnung nach Vertragsschluss in den Besitz der Käufer:innen über. Diese werden im Grundbuch als Eigentümer:innen eingetragen. Verkäufer:innen behalten ein lebenslanges Wohnrecht. Das bedeutet für Käufer:innen, dass sie die Immobilie bis zum Ende der Leibrente in der Regel nicht für eine Vermietung oder zur eigenen Nutzung einplanen können.

Leibrente Immobilie: So hoch fällt sie aus

Wenn Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen, Ihre Immobilie gegen regelmäßige Zahlungen zu veräußern, möchten Sie natürlich wissen, was Sie erwartet. Allerdings gibt es keine einheitliche Summe, die jede Person bei einer Immobilienleibrente monatlich bekommt.

Die Höhe der monatlichen Leibrente hängt im Wesentlichen von folgenden Faktoren ab:

Persönliches Alter
Wert der Immobilie
Wert des Wohnrechts
Anzahl der Leibrentner
Zeitlich befristete oder lebenslange Rente

Erfolgt der Vertragsschluss beispielsweise mit einem Paar, das gemeinsam eine Leibrente erhält, wird die Zahlung auch fortgesetzt, wenn einer der beiden stirbt. Weil die Lebenserwartung statistisch gesehen bei Frauen höher ist, wird bei der Berechnung diese herangezogen.

Da sich die Höhe dieser speziellen Rentenform anhand der statistischen Lebenserwartung bemisst, fällt sie höher aus, wenn das Alter bei Beginn höher ist.

Der Wert des Wohnrechts sagt schließlich aus, welchen Betrag die Immobilie bei einer Vermietung erzielen würde. Dieser wird von der monatlichen Leibrente abgezogen.

Beispiel: Frau W. stehen aufgrund des Immobilienwertes monatlich 2.000 Euro zu. Das Wohnrecht liegt bei 1.200 Euro. Sie erhält damit noch eine monatliche Leibrente von 800 Euro.

Nicht zuletzt spielt es auch eine Rolle, ob es eine zeitliche Befristung gibt.

Leibrentenrechner: Die Immobilienleibrente berechnen

Zunächst ist es für die Höhe der Leibrente wichtig, den Wert Ihrer Immobilie zu kennen. Daneben sind zwei weitere Größen von Bedeutung. Das Wohnrecht entspricht der Höhe der Mietzahlungen, die sich mit der Immobilie erzielen ließen. Weiterhin ist das Alter entscheidend, aus dem sich der sogenannte Vervielfältiger (Leibrentenfaktor) ergibt. Dieser richtet sich nach der Lebenserwartung, die das Statistische Bundesamt anhand der sogenannten Sterbetafeln veröffentlicht.

Wichtige Formeln, um die Höhe der Renten zu überschlagen, sind die Folgenden:

Monatsmiete * 12 * Leibrentenfaktor = Gesamtwert Wohnrecht
Immobilienwert – Gesamtwert Wohnrecht = Gesamtwert Leibrente
Gesamtwert Leibrente / 12 / Leibrentenfaktor = Leibrente

Beispiel für die Berechnung der Leibrente

Herr Bertels, 70 Jahre alt, lebt in einem Einfamilienhaus. Dieses verkauft er auf Leihrentenbasis. Die Verzinsung wird mit 3,5 % jährlich angenommen.

Wert des lebenslangen Wohnrechts
Mietwert * 12 Monate * Leibrentenfaktor = Wert des lebenslangen Wohnrechts:
700 Euro * 12 Monate * 10,113 = etwa 85.000 Euro

Ermittlung des zu verrentenden Betrags
Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag:
370.000 Euro – 85.000 Euro = 285.000 Euro

Ermittlung der monatlichen Rente
zu verrentender Betrag / 12 Monate / Leibrentenfaktor = monatliche Rente
285.000 Euro / 12 Monate / 10,113 = 2.348 Euro

Ergebnis: Der Käufer zahlt monatlich also 2.348 Euro für das Haus an Herrn Bertels.

Gut zu wissen!

Die Berechnung der Immobilienleibrente kann also in drei Schritten erfolgen. Eine Vielzahl an Faktoren spielt dabei eine Rolle. Da die Berechnung recht komplex ist, raten wir Ihnen dazu, sich seriöse Personen zur Seite zu holen, beispielsweise professionelle Vermittler:innen. Am besten vergleichen Sie verschiedene Angebote, bevor Sie sich für eines entscheiden.

Achtung: die Immobilienleibrente ist nicht steuerfrei

Die Leibrente ist – anders als die Umkehrhypothek – als Einkunft nach § 22 f. EStG steuerlich relevant. Das betrifft jedoch nur den sogenannten Ertragsanteil, der mit steigendem Alter sinkt. Der Ertragsanteil ist praktisch der Zinsanteil, der die Verzinsung des Kapitals wiedergibt.

Bei einem 70-Jährigen sind hier nur 15 Prozent steuerpflichtig, bei einem 85-Jährigen nur noch 5 Prozent. Ob überhaupt eine Steuer anfällt, hängt auch von den sonstigen Einkünften ab.

Umgekehrt können Käufer:innen die gezahlte Leibrente in Höhe des vom Alter abhängigen Ertragsanteils steuerlich abziehen.

Folgende Tabelle zeigt Ihnen, wie hoch der Steuersatz in Abhängigkeit vom Lebensalter ausfällt.

Lebensjahre	Prozentualer Steuersatz
65 bis 66	18
67	17
68	16
69 bis 70	15
71	14
72 bis 73	13
74	12
75	11
76 bis 77	10
78 bis 79	9
80	8
81 bis 82	7
83 bis 84	6
85 bis 87	5
88 bis 91	4
92 bis 93	3
94 bis 96	2
Ab 97	1

Quelle: Leibrente: Vorteile, Nachteile und Alternativen | Deutsche Teilkauf (deutsche-teilkauf.de)

Wichtige Vertragsbestandteile bei der Leibrente

Da es für die Leibrente keine gesetzlich vorgegebenen Standards hinsichtlich der Vertragsgestaltung gibt, obliegt die Ausgestaltung den Käufer:innen und den Verkäufer:innen. Um hier Nachteile und Kostenfallen zu verhindern, ist es durchaus ratsam, im Vorfeld eine notarielle Beratung zu nutzen.

Wir empfehlen besonders die folgenden Punkte bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen:

Wurde die Reallast der Leibrente dinglich im Grundbuch festgehalten?
Was sind die anfallenden Kosten für den Unterhalt und die Instandhaltung und wer für diese aufkommt?
Gibt es finanzielle Entschädigung, falls Leibrentner:innen die Immobilie nicht weiter nutzen können?
Was passiert im Falle einer Insolvenz der neuen Eigentümer:innen. Gibt es Optionen zur Zwangsversteigerung, eine Rückübertragungsklausel oder eine Mindestlaufzeit?
Passt sich die Höhe der Rentenzahlungen an die Inflationsrate an?

Immobilienleibrente: Anbieter im Überblick

Wir empfehlen besonders die folgenden Punkte bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen:

Wurde die Reallast der Leibrente dinglich im Grundbuch festgehalten?
Was sind die anfallenden Kosten für den Unterhalt und die Instandhaltung und wer für diese aufkommt?
Gibt es finanzielle Entschädigung, falls Leibrentner:innen die Immobilie nicht weiter nutzen können?
Was passiert im Falle einer Insolvenz der neuen Eigentümer:innen. Gibt es Optionen zur Zwangsversteigerung, eine Rückübertragungsklausel oder eine Mindestlaufzeit?
Passt sich die Höhe der Rentenzahlungen an die Inflationsrate an?

Immobilienleibrente: Anbieter im Überblick

Eine Leibrente können Sie mithilfe von verschiedenen Personen erhalten.

Dazu zählen:

Privatpersonen: Eine Leibrente mit Privatpersonen umzusetzen, gibt vielen Immobilienbesitzer:innen ein Gefühl von Sicherheit. So können beispielsweise Bekannte oder die eigenen Kinder die Immobilie erwerben – diese zahlen dann den monatlichen Betrag (Rente).
Gewerbliche Anbieter: Auch wenn das Konzept der Immobilienleibrente hierzulande noch nicht allzu verbreitet ist, gibt es einige Leibrenten-Anbieter. Hier ist ein genauer Vergleich der Leistungserbringer empfehlenswert. Der Vorteil bei gewerblichen Anbietern ist, dass sie viel Erfahrung im Bereich der Abwicklung besitzen.
Stiftungen: Wenn Sie möchten, dass Ihre Immobilie über Ihre Lebzeit hinaus einen guten Zweck unterstützt, können Sie eine Leibrente bei einer Stiftung in Betracht ziehen. Allerdings gibt es in Deutschland bisher nur ein recht überschaubares Angebot.

Für wen eignet sich die Immobilienleibrente?

Zunächst ist die Verrentung der Immobilie natürlich für all jene Rentner:innen eine interessante Option, die ihre Rente mit einer konstanten monatlichen Zusatzsumme aufbessern möchten – vielleicht auch, um sich attraktive Extras wie Reisen leisten zu können, die Abwechslung in den Alltag bringen. Besonders geeignet ist die Immobilienrente als Pflegefinanzierung, wenn:

Sie eine eigene Immobilie besitzen, die grundsätzlich abbezahlt ist.
Es keine Nachkommen oder andere Erb:innen gibt, denen Sie die Immobilie vermachen möchten..
Sie im betagten Alter in den eigenen vier Wänden bleiben möchten und so einen Umzug in eine kleinere Wohnung oder in ein Pflegeheim zu vermeiden.

Allerdings ist es wichtig, die Vertragsbestandteile genau zu prüfen und die eigenen Bedürfnisse gut abzusichern.

CHECKLISTE

Vergleich Leibrente vs. Immobilienteilverkauf

Ein Überblick unterschiedlicher Möglichkeiten, um im Alter finanziellen Spielraum zu gewährleisten.

Welche Alternativen gibt es zur Leibrente?

Die Immobilienleibrente ist nicht die einzige Möglichkeit, um sich im Alter abzusichern. Wir raten Ihnen daher dazu, sich über verschiedene Varianten zu informieren und die jeweiligen Vorzüge abzuwägen. Vorstellbar wären z.B.:

Eine Leibrentenversicherung – Dabei handelt es sich um eine private Rentenversicherung, die die gesetzliche Rentenversicherung ergänzt.
Ein Hausverkauf – Im Alter das Haus zu verkaufen und in eine kleinere Wohnung umzuziehen. Die monatlichen Mietkosten bei einer kleineren Wohnung sind in der Regel deutlich geringer, sodass die Rendite aus dem Verkauf die monatliche Rentenzahlung deutlich aufwerten kann.

FAQ – Häufige Fragen zur Leibrente